Der Eigenmietwert für Hauptwohnsitze wird abgeschafft. Was das konkret für Ihre Steuererklärung bedeutet — Gewinner, Verlierer und wie Sie sich vorbereiten.
Der Eigenmietwert ist eine der umstrittensten Besonderheiten des Schweizer Steuersystems. In der Schweiz sind nur 36% der Haushalte Eigentümer ihrer Wohnung — eine der tiefsten Quoten Europas —, also rund 1.9 Millionen Eigentümerhaushalte, die von dieser Reform direkt betroffen sind. Seit Jahren müssen diese Eigentümer ein fiktives Einkommen deklarieren, basierend darauf, was ihre Wohnung bei Vermietung einbringen würde. Die Abschaffung wurde im Dezember 2024 vom Parlament verabschiedet und am 28. September 2025 in der Volksabstimmung angenommen (57.7% Ja und Ständemehr). Achtung: Das Inkrafttreten ist nicht vor 2028 vorgesehen — bis dahin deklarieren Sie Ihren Eigenmietwert weiterhin normal.
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Der Eigenmietwert ist ein fiktives steuerbares Einkommen, das selbstnutzenden Eigentümern zugerechnet wird. Die Steuerverwaltung schätzt eine theoretische Jahresmiete für Ihre Wohnung — in der Regel zwischen 60% und 70% der Marktmiete. Für eine Wohnung in Lausanne im Wert von 800'000 CHF sind das 15'000 bis 25'000 CHF zusätzliches fiktives Einkommen pro Jahr.
Konkret: Wenn Sie Eigentümer Ihres Hauptwohnsitzes sind, schätzt die Steuerverwaltung eine theoretische Jahresmiete für Ihre Wohnung — meist 60% bis 70% der Marktmiete. Dieser Betrag wird Ihrem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Für eine Wohnung in Lausanne im Wert von 800'000 CHF kann das 15'000 bis 25'000 CHF zusätzliches fiktives Einkommen pro Jahr bedeuten.
Die Abschaffung bedeutet eine geschätzte Steuerersparnis von 1'200 bis 3'500 CHF pro Jahr im Durchschnitt für selbstnutzende Eigentümer, je nach Kanton und Liegenschaftswert. Die Kantone Genf und Waadt behalten allerdings eine ergänzende Liegenschaftssteuer bei, die diesen Vorteil teilweise abschwächt.
Nach Schätzungen der ESTV bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts eine Steuerersparnis von CHF 1'200 bis CHF 3'500 pro Jahr im Durchschnitt für selbstnutzende Eigentümer, je nach Kanton und Liegenschaftswert. Die Kantone Genf und Waadt behalten allerdings eine ergänzende Liegenschaftssteuer bei, die diesen Vorteil teilweise abschwächt. Der durchschnittlich besteuerte Eigenmietwert liegt je nach Kanton und Liegenschaftswert zwischen CHF 10'000 und CHF 30'000 pro Jahr. Um diese Änderungen schon jetzt zu antizipieren: Ihre Steuererklärung mit Adminly vorbereiten.
Im Gegenzug zur Abschaffung des Eigenmietwerts verlieren Eigentümer die vollständige Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen (in der Übergangsperiode begrenzt), und der Abzug der Unterhaltskosten wird reduziert. Es ist ein Kompromiss: weniger fiktive Besteuerung, aber weniger Abzüge.
| Element | Vor der Reform | Nach der Reform |
|---|---|---|
| Eigenmietwert Hauptwohnsitz | Steuerbar | Abgeschafft |
| Hypothekarzinsen | Vollständig abziehbar | Begrenzt (Übergangsperiode) |
| Unterhaltskosten | Abziehbar (effektiv oder pauschal) | Reduzierte Abzugsfähigkeit |
| Zweitwohnungen | Steuerbarer Eigenmietwert | Beibehalten |
Gewinner: Eigentümer mit tiefen oder ohne Hypothekarschulden. Pensionierte Eigentümer ohne grössere Unterhaltslasten profitieren besonders von der Reform.
Potenzielle Verlierer: Eigentümer mit einer grossen, jungen Hypothek, die hohe Zinsen abzogen. Die Abschaffung des Eigenmietwerts geht mit einer Reduktion der Zins-Abzugsfähigkeit einher.
Nein, die Reform betrifft nur den Hauptwohnsitz. Wenn Sie ein Chalet im Wallis oder eine Ferienwohnung haben, bleibt der Eigenmietwert steuerbar und die Zinsen bleiben abziehbar — genau wie vor der Reform.
Die Reform betrifft nur den Hauptwohnsitz. Wenn Sie ein Chalet im Wallis oder eine Ferienwohnung haben, bleibt der Eigenmietwert steuerbar und die Zinsen bleiben abziehbar.
Nach dem Inkrafttreten der Reform müssen Sie keinen Eigenmietwert mehr in Ihrer Steuererklärung angeben. Überprüfen Sie Ihre Hypotheken-Amortisationsstrategie (die indirekte Amortisation über die Säule 3a wird noch interessanter) und rechnen Sie mit der Reduktion der Abzüge für Unterhaltskosten.
In diesem neuen Steuerumfeld lohnt es sich, Ihre 3. Säule vor der Reform zu optimieren, um die verbleibenden Steuervorteile zu maximieren.
Adminly integriert die neuesten kantonalen Steuerregeln und führt Sie durch Ihre Steuererklärung — mit oder ohne Eigenmietwert, je nach Stand des Gesetzes in Ihrem Kanton. Denken Sie auch an die anderen Abzüge, die Sie nicht vergessen sollten.
Die Abschaffung wurde im Dezember 2024 vom Parlament verabschiedet und am 28. September 2025 in der Volksabstimmung angenommen (57.7% Ja und Ständemehr). Inkrafttreten nicht vor 2028 — bis dahin bleibt der Eigenmietwert steuerbar und muss weiterhin deklariert werden. Verfolgen Sie die offiziellen Mitteilungen Ihres Kantons für das genaue Anwendungsdatum.
Die Reform betrifft die 1.9 Millionen Eigentümerhaushalte in der Schweiz, die ihren Hauptwohnsitz selbst bewohnen. Das sind 36% der Schweizer Haushalte — eine der tiefsten Wohneigentumsquoten Europas.
Nein, die Reform betrifft nur den Hauptwohnsitz. Zweitwohnungen (Chalets, Ferienwohnungen) behalten ihren steuerbaren Eigenmietwert, und die Hypothekarzinsen bleiben wie bisher abziehbar.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verlieren Eigentümer die vollständige Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen (in der Übergangsperiode begrenzt), und der Abzug der Unterhaltskosten wird reduziert. Im Gegenzug entfällt das fiktive steuerbare Einkommen.
Nach der Reform müssen Sie keinen Eigenmietwert mehr angeben. Überprüfen Sie Ihre Hypotheken-Amortisationsstrategie (indirekt über 3a empfohlen) und rechnen Sie in Ihrer Steuerplanung mit der Reduktion der Abzüge für Unterhaltskosten.
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