Sie kommen mit einer B-Bewilligung in die Schweiz und suchen Ihre erste Wohnung? Das Dossier, das durchkommt, die Drittelsregel, das exakte Verfahren für den Betreibungsregisterauszug in VD/GE/FR — und die Betrugsmaschen, vor denen Sie sich hüten sollten.
Sie sind gerade in der Schweiz angekommen, haben Ihre B-Bewilligung (oder warten darauf) und suchen Ihre erste Wohnung. Es ist eine der zähesten Etappen der Niederlassung — nicht weil das Gesetz Sie blockiert, sondern weil Sie mit einem Dossier ohne Schweizer Historie gegen Verwaltungen antreten, die fünfzig Bewerbungen pro Inserat sehen.
Dieser Leitfaden gibt Ihnen das Dossier, das durchkommt, die Finanzregel, die man von Ihnen verlangt (die Drittelsregel), das exakte Verfahren für den Betreibungsregisterauszug in den drei angespanntesten Kantonen (Waadt, Genf, Freiburg), die Wahl zwischen Sperrkonto und Kautionsversicherung — und die Betrugsmaschen, vor denen Sie sich hüten sollten. Wenn Sie noch nicht in der Schweiz angekommen sind, werfen Sie auch einen Blick auf die Neuankömmling-Checkliste — 90 Tage: Sie deckt alles ab, was rund um die Wohnung passiert.
📋 In diesem Artikel
Klartext: Das Gesetz macht beim Mieten keinen Unterschied zwischen Inhabern einer B-Bewilligung und Schweizern. Eine Verwaltung hat kein Recht, Sie aufgrund Ihrer Bewilligung abzulehnen. In der Praxis ist die Bremse nicht rechtlich — sie ist statistisch. Eine Verwaltung will ihr Ausfallrisiko minimieren, und ein Dossier ohne Schweizer Historie kreuzt drei unbequeme Kästchen an.
Erstens haben Sie keine vor Ort überprüfbare Zahlungshistorie. Der Betreibungsregisterauszug, den wir weiter unten im Detail zeigen, ist auf Schweizer Seite der Solvenz-Indikator Nr. 1 — und Ihrer wird leer sein (was gut ist, aber nichts erzählt).
Zweitens haben Sie keine Schweizer Verwaltungsreferenz. Eine Referenz eines früheren französischen oder deutschen Vermieters zählt wenig: Die Verwaltung wird ihn nicht in einer Sprache zurückrufen, die sie nicht spricht, für ein Dossier unter fünfzig.
Drittens drängt Sie der Markt. In der Westschweiz liegt die Leerstandsquote seit Jahren unter 1.5 %; in Genf bewegt sie sich um 0.5 %. Sie sind nicht in der Position zu verhandeln — Sie müssen überzeugen.
Als ich in Freiburg ankam, wurde meine erste Bewerbung ohne Begründung abgelehnt. Drei Monate später hatte ich das Dossier verfeinert — vier Lohnabrechnungen statt drei, frische Arbeitgeberbestätigung, früherer französischer Vermieter telefonisch erreichbar, ein halbseitiges, nüchternes Motivationsschreiben. Die zweite Bewerbung kam auf Anhieb durch. Es war nicht die B-Bewilligung, die das Problem war — es war das Dossier.
Eine vollständige Bewerbung besteht aus sechs Dokumenten. Alle als PDF, sauber, in einer einzigen E-Mail oder einem einzigen Portal.
Optional, aber nützlich: eine Bestätigung Ihres früheren Vermieters (französisch, deutsch, egal — ein unterschriebenes PDF mit seinen Kontaktdaten genügt) und der Kontakt Ihres Arbeitgebers, falls die Verwaltung nachprüfen will.
Das ist die Standard-Finanzregel der Westschweizer Verwaltungen: Ihr monatliches Nettoeinkommen muss mindestens dreimal die Bruttomiete betragen (Miete inklusive Nebenkosten). Sie entscheidet, ob Ihr Dossier überhaupt gelesen wird.
Ein paar konkrete Beispiele:
Als Paar zählt das kumulierte Einkommen. Liegen Sie bei 2.8× oder 2.9× der Regel, können Sie es mit einem tadellosen Dossier und einem Bürgen versuchen — aber wissen Sie, dass viele Verwaltungsportale unterhalb der 3×-Marke automatisch filtern.
Das ist das Dokument, das beweist, dass gegen Sie in der Schweiz keine betriebene unbezahlte Schuld läuft. Die Verwaltung verlangt es systematisch.
Identifizieren Sie Ihr zuständiges Betreibungsamt. Es ist jenes des Bezirks Ihres aktuellen Wohnsitzes — nicht jenes der Wohnung, die Sie anvisieren, und nicht jenes Ihres Herkunftskantons. Die Liste finden Sie auf der kantonalen Website.
Wählen Sie den Bestellweg. Online (am schnellsten, Zahlung per Karte), per Post oder persönlich am Schalter. Alle drei ergeben dasselbe Dokument.
Bezahlen Sie die Gebühr. Der Tarif ist eidgenössisch, festgelegt durch die Gebührenverordnung zum SchKG (GebV SchKG) — rund 17 CHF pro Auszug, Versandkosten je nach Kanton zu prüfen.
Prüfen Sie das Datum. Schauen Sie vor jedem Versand einer Bewerbung auf das Ausstellungsdatum: Die Verwaltungen akzeptieren in der Regel einen Auszug von weniger als 3 Monaten. Das ist keine gesetzliche Norm, sondern ein Marktusus — aber überall befolgt.
Kantonale Besonderheiten für die drei gefragtesten Westschweizer Kantone:
Wenn Sie gerade erst angekommen sind und nie einen Schweizer Wohnsitz hatten, verlangen Sie eine Bestätigung des Nichteintrags im Betreibungsregister: Das ist das leere Pendant, und die Verwaltungen akzeptieren es.
Bei der Unterzeichnung verlangt die Verwaltung eine Sicherheit. Das Bundesrecht begrenzt diese Sicherheit: Für einen Wohnmietvertrag maximal drei Monatsmieten (inklusive Nebenkosten) (Art. 257e des Obligationenrechts). Es gibt zwei Mechanismen, sie zu hinterlegen.
Das ist der im Obligationenrecht vorgesehene Mechanismus. Sie eröffnen bei einer Schweizer Bank ein Sparkonto auf Ihren Namen und hinterlegen darauf die drei Monatsmieten. Die Bank kann die Gelder nur mit Zustimmung beider Parteien (Sie und der Vermieter) oder durch Gerichtsentscheid freigeben. Die Zinsen gehören Ihnen.
Wenn Sie die Liquidität haben, ist das der Standardweg.
Mehrere Versicherer bieten stattdessen eine Garantie in Form einer Bankverpflichtung an (SwissCaution, Firstcaution und einige andere). Sie zahlen eine Jahresprämie, in der Regel rund 4 bis 5 % des garantierten Betrags. Bei 6'000 CHF Garantie sind das grob 250 bis 300 CHF pro Jahr, à fonds perdu.
Einfache Regel: Wenn Sie die Liquidität haben, Sperrkonto. Wenn Ihr Bargeld im ersten Jahr knapp ist und die Verwaltung sie akzeptiert, Kautionsversicherung als Übergangslösung.
Sie haben Ihren Arbeitsvertrag, warten aber auf Ihre B-Bewilligung — oder Sie suchen ein Dach für die ersten Wochen, während Sie auf der Suche sind. Vier realistische Optionen.
WG oder kurzfristiges Airbnb. Am schnellsten aktivierbar. Bei Airbnb auf die gesetzlichen Grenzen achten: Mehrere Kantone und grosse Städte begrenzen die Dauer der Kurzzeitvermietung (insbesondere Genf). Peilen Sie Aufenthalte von maximal zwei bis vier Wochen an, nicht drei Monate.
Möbliertes Apartment-Hotel. Adagio, Citadines und einige lokale Ketten. Hohe Kosten (1'500 bis 3'000 CHF pro Monat je nach Stadt und Grösse), aber null Kaution, Wochenvertrag, und Sie können den Behörden Ihre Adresse angeben. Praktisch, bis Ihr Bewerbungsdossier steht.
Geregelte Untermiete. Sie mieten von jemandem, der selbst Hauptmieter ist. Das Obligationenrecht erlaubt es (Art. 262), sofern der Vermieter zustimmt. Der Untermieter unterschreibt mit dem Hauptmieter, nicht mit dem Vermieter. Weniger formell als eine klassische Bewerbung, aber der Vermieter kann ablehnen, wenn die Bedingungen missbräuchlich sind — prüfen Sie, dass Ihr Untervermieter die Anfrage gestellt hat.
Private Kleinvermieter. Auf Plattformen wie Homegate, ImmoScout24, Comparis oder Anibis werden gewisse Inserate von Privateigentümern publiziert, nicht von Verwaltungen. Die Kriterien sind oft weniger formalisiert (weniger automatische Filter auf der Drittelsregel), und die B-Bewilligung kommt leichter durch. Achten Sie im Gegenzug stärker auf die Seriosität des Vermieters — siehe nächster Abschnitt.
Der angespannte Markt zieht Betrüger an. Vier Alarmsignale, bei denen Sie sofort stoppen sollten.
Eine Agentur verlangt Geld für den Zugang zu Inseraten oder um ein Dossier zu «reservieren». Seriöse Relocation-Agenturen verrechnen Ihnen eine Dienstleistung (Begleitung, Besichtigungen), nicht den Zugang zu Inseraten. Wenn man Sie vor der geringsten Besichtigung zahlen lässt, gehen Sie.
Man verlangt die Kaution oder die erste Miete vor der Besichtigung oder vor der Unterschrift. Keine Verwaltung und kein seriöser Eigentümer geht so vor. Der normale Ablauf: Besichtigung, Dossier, Zusage, Unterzeichnung des Mietvertrags — und erst dann Einzahlung der Sicherheit (auf Ihr Sperrkonto) und der ersten Miete.
Der «Eigentümer» ist im Ausland und kommuniziert ausschliesslich per E-Mail oder WhatsApp. Klassische Variante: Er verspricht, Ihnen die Schlüssel gegen Überweisung an einen Phantom-Treuhanddienst zu schicken. Ein Eigentümer in der Schweiz unterschreibt in der Schweiz, mit überprüfbarer Adresse und, bei einer Verwaltung, einem Handelsregistereintrag.
Der Preis liegt deutlich unter dem Markt. Wenn eine Dreizimmerwohnung in Lausanne für 1'200 CHF inklusive Nebenkosten inseriert ist, während der Markt um 1'900 bis 2'400 CHF liegt, ist das kein Schnäppchen — es ist ein Köder.
Bei Zweifeln an einer Verwaltung oder Agentur: Die ASLOCA (Mieterverband der Westschweiz) beantwortet Fragen und meldet bekannte missbräuchliche Praktiken.
Prüfen Sie vor dem Versand Ihrer Bewerbung diese acht Punkte.
bewerbung_NAME_Vorname.pdf)Musterbrief, anzupassen — nüchtern, faktisch, zehn Zeilen:
Sehr geehrte Damen und Herren
Hiermit bewerbe ich mich für die Wohnung an der [Adresse], inseriert auf [Plattform] am [Datum].
Ich bin [Nationalität], Inhaber/in einer am [Datum] ausgestellten B-Bewilligung, und arbeite seit dem [Datum] als [Funktion] bei [Arbeitgeber], unbefristet / befristet. Mein monatliches Nettoeinkommen beträgt [Betrag] CHF, womit ich [Marge] über der Drittelsregel für diese Miete liege.
Im Anhang finden Sie das vollständige Dossier: Kopie der B-Bewilligung, Arbeitsvertrag, Lohnabrechnungen, Betreibungsregisterauszug und Identitätsdokument.
Für eine Besichtigung bin ich [Zeitfenster] verfügbar und unter [Telefon] oder per E-Mail erreichbar.
Freundliche Grüsse
[Name Vorname]
Das ist alles. Keine Superlative, keine Versprechen, keine Lebensgeschichte. Eine Verwaltung liest das in dreissig Sekunden — diese dreissig Sekunden sollen nützlich sein.
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Nach der Drittelsregel muss Ihr monatliches Nettoeinkommen mindestens 6'000 CHF betragen (3 × 2'000). Als Paar zählt das kumulierte Einkommen. Mit 5'500 oder 5'800 CHF können Sie es mit einem gepflegten Dossier und einem Solidarbürgen versuchen, aber viele Verwaltungsportale filtern unterhalb der 3×-Marke automatisch.
Ja. Das Gesetz verlangt keine B-Bewilligung für die Unterzeichnung eines Mietvertrags — weder das Obligationenrecht noch das Ausländergesetz (AIG). In der Praxis verlangt eine Verwaltung systematisch die Kopie eines gültigen Aufenthaltstitels. Wenn Sie auf Ihre Bewilligung warten, legen Sie die provisorische Bestätigung der kantonalen Migrationsbehörde und Ihren Arbeitsvertrag vor. Andernfalls: WG, Apartment-Hotel oder Privatvermieter, bis die definitive Bewilligung da ist.
Ein offizielles Dokument des Betreibungsamts Ihres aktuellen Wohnbezirks. Es listet die laufenden Betreibungen gegen Sie über die letzten fünf Jahre — in 95 % der Fälle leer oder fast leer. Sie bestellen ihn online, per Post oder am Schalter des kantonalen Amts. Die Bundesgebühr beträgt rund 17 CHF (GebV SchKG). Die Verwaltungen akzeptieren einen Auszug von weniger als drei Monaten. Wenn Sie nie in der Schweiz wohnhaft waren, verlangen Sie stattdessen eine Bestätigung des Nichteintrags: Sie erfüllt dieselbe Rolle.
Ja, vollständig, ausser bei begründetem Rückbehalt des Vermieters für Schäden oder unbezahlte Mieten. Bei einem Sperrkonto (Art. 257e OR) erhalten Sie Kapital plus Zinsen zurück, sobald die Bank die Zustimmung des Vermieters oder einen Gerichtsentscheid erhält. Oft übersehenes Detail — Art. 257e Abs. 3 OR: Leitet der Vermieter im Jahr nach Mietende weder Betreibung noch Klage gegen Sie ein, können Sie die Rückerstattung direkt von der Bank verlangen, ohne seine Zustimmung. Bei einer Mietkautionsversicherung erhalten Sie nichts zurück — die bezahlten Jahresprämien bleiben beim Versicherer. Bewahren Sie das Übergabe- und Abnahmeprotokoll auf: Es entscheidet im Streitfall.
Hindernis nein, Nachteil ja. Eine Verwaltung bevorzugt einen bestätigten unbefristeten Vertrag gegenüber einem befristeten oder einer Probezeit. Drei Hebel zum Ausgleich: ein als solide geltender Arbeitgeber, der die Bestätigung verfasst, ein Einkommen deutlich über der Drittelsregel (3.5× statt 3×) oder ein Solidarbürge (Elternteil, unbefristet angestellter Partner). Bei Arbeitslosigkeit legen Sie eine Bestätigung der Arbeitslosenkasse bei und erklären den Kontext kurz im Motivationsschreiben — Transparenz spielt für Sie.
Letzte Aktualisierung: 28. Mai 2026. Adminly ist kein zugelassener Treuhänder und bietet keine personalisierte Rechtsberatung. Die genannten Beträge und Fristen sind Richtwerte und können je nach Kanton und Verwaltung variieren. Für einen Streitfall (diskriminierende Ablehnung, missbräuchlicher Kautionsrückbehalt) wenden Sie sich an die ASLOCA oder einen Anwalt. Quellen: Obligationenrecht Art. 257e (Mietzinsdepot) und Art. 262 (Untermiete) — fedlex.admin.ch; Gebührenverordnung zum SchKG (GebV SchKG) — fedlex.admin.ch; ch.ch — Portal der Eidgenossenschaft zu den Aufenthaltsbewilligungen; ASLOCA — Mieterverband; kantonale Betreibungsämter VD / GE / FR.