Suppression de la valeur locative en Suisse : ce qui change

La valeur locative est l'une des particularités les plus controversées du système fiscal suisse. En Suisse, seulement 36% des ménages sont propriétaires de leur logement — l'un des taux les plus bas d'Europe — soit environ 1,9 million de ménages propriétaires directement concernés par cette réforme. Depuis des années, ces propriétaires doivent déclarer un revenu fictif basé sur ce que leur logement rapporterait s'ils le louaient. Bonne nouvelle : sa suppression a été votée par le Parlement fédéral en mars 2023.

Qu'est-ce que la valeur locative et comment est-elle calculée ?

La valeur locative est un revenu fictif imposable attribué aux propriétaires occupants. L'administration fiscale estime un loyer théorique annuel pour votre logement — généralement entre 60% et 70% du loyer du marché. Pour un appartement à Lausanne d'une valeur de 800 000 CHF, cela représente 15 000 à 25 000 CHF de revenu fictif supplémentaire par an.

Concrètement, si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, l'administration fiscale estime un loyer théorique annuel pour votre logement — généralement entre 60% et 70% du loyer du marché. Ce montant est ajouté à vos revenus imposables. Pour un appartement à Lausanne d'une valeur de 800 000 CHF, cela peut représenter 15 000 à 25 000 CHF de revenu fictif supplémentaire par année.

Combien les propriétaires économisent-ils avec la suppression de la valeur locative ?

La suppression représente une économie fiscale estimée entre 1 200 et 3 500 CHF par an en moyenne pour les propriétaires occupants, selon le canton et la valeur du bien. Les cantons de Genève et Vaud maintiennent toutefois un impôt immobilier complémentaire qui atténue partiellement cet avantage.

Selon les estimations de l'AFC, la suppression de la valeur locative représente une économie fiscale de CHF 1 200 à CHF 3 500 par an en moyenne pour les propriétaires occupants, selon le canton et la valeur du bien. Les cantons de Genève et Vaud maintiennent toutefois un impôt immobilier complémentaire qui atténue partiellement cet avantage. La valeur locative moyenne imposée se situe entre CHF 10 000 et CHF 30 000 par an selon le canton et la valeur du bien. Pour anticiper ces changements dès maintenant, préparer votre déclaration d'impôts avec Adminly.

Quelles déductions les propriétaires perdront-ils avec cette réforme ?

En contrepartie de la suppression de la valeur locative, les propriétaires perdent la déductibilité complète des intérêts hypothécaires (limitée en période transitoire) et voient leur déduction pour frais d'entretien réduite. C'est un compromis : moins d'imposition fictive, mais moins de déductions.

Élément	Avant la réforme	Après la réforme
Valeur locative résidence principale	Imposable	Supprimée
Intérêts hypothécaires	Déductibles en totalité	Limités (période transitoire)
Frais d'entretien	Déductibles (réel ou forfait)	Déductibilité réduite
Résidences secondaires	Valeur locative imposable	Maintenu

Qui gagne, qui perd avec cette réforme ?

Gagnants : Les propriétaires à faibles emprunts hypothécaires ou sans emprunt. Les retraités propriétaires sans charges d'entretien importantes bénéficient particulièrement de la réforme.

Perdants potentiels : Les propriétaires avec un gros emprunt hypothécaire récent qui déduisaient des intérêts importants. La suppression de la valeur locative s'accompagne d'une réduction de la déductibilité des intérêts.

La suppression de la valeur locative s'applique-t-elle aux résidences secondaires ?

Non, la réforme ne concerne que la résidence principale. Si vous avez un chalet en Valais ou un appartement de vacances, la valeur locative reste imposable et les intérêts restent déductibles, exactement comme avant la réforme.

La réforme ne concerne que la résidence principale. Si vous avez un chalet en Valais ou un appartement de vacances, la valeur locative reste imposable et les intérêts restent déductibles.

Comment préparer sa déclaration d'impôts après la suppression de la valeur locative ?

Après l'entrée en vigueur de la réforme, vous n'avez plus à indiquer de valeur locative dans votre déclaration. Revoyez votre stratégie d'amortissement hypothécaire (le 3a indirect devient encore plus intéressant), et anticipez la réduction des déductions pour frais d'entretien.

• Attendez la confirmation définitive d'entrée en vigueur pour votre canton
• Faites calculer l'impact sur votre situation spécifique
• Revoyez votre stratégie d'amortissement hypothécaire (indirect vs direct)

Dans ce nouveau contexte fiscal, pensez à optimiser votre 3ème pilier avant la réforme pour maximiser vos avantages fiscaux restants.

Comment Adminly vous aide

Adminly intègre les dernières règles fiscales cantonales et vous guide dans votre déclaration en tenant compte de la valeur locative — ou de sa suppression selon l'état de la loi dans votre canton. Pensez également aux autres déductions à ne pas oublier dans votre déclaration.

Questions fréquentes

Quand la valeur locative sera-t-elle supprimée en Suisse ?

La suppression a été adoptée par le Parlement fédéral en automne 2021 puis acceptée par le peuple le 28 septembre 2025 (57,7% de oui). Entrée en vigueur prévue ~2028. L'entrée en vigueur est prévue progressivement par canton. Suivez les communications officielles de votre canton pour connaître la date précise d'application.

Qui est concerné par la suppression de la valeur locative ?

La réforme concerne les 1,9 million de ménages propriétaires en Suisse qui occupent leur résidence principale. Cela représente 36% des ménages suisses — l'un des taux de propriété les plus bas d'Europe.

La suppression de la valeur locative s'applique-t-elle aux résidences secondaires ?

Non, la réforme ne concerne que la résidence principale. Les résidences secondaires (chalets, appartements de vacances) conservent leur valeur locative imposable et les intérêts hypothécaires restent déductibles comme avant.

Quelles déductions les propriétaires perdront-ils avec cette réforme ?

Avec la suppression de la valeur locative, les propriétaires perdent la déductibilité complète des intérêts hypothécaires (limitée en période transitoire) et la déduction des frais d'entretien est réduite. En contrepartie, le revenu fictif imposable est supprimé.

Comment préparer sa déclaration d'impôts après la suppression de la valeur locative ?

Après la réforme, vous n'avez plus à indiquer de valeur locative. Revoyez votre stratégie d'amortissement hypothécaire (indirect via 3a recommandé), et anticipez la réduction des déductions pour frais d'entretien dans votre planification fiscale.

Der Eigenmietwert ist eine der umstrittensten Besonderheiten des Schweizer Steuersystems. Seit Jahren müssen Eigentümer ein fiktives Einkommen auf Basis der Miete deklarieren, die ihr Wohnraum einbringen würde. Gute Neuigkeit: seine Abschaffung für Hauptwohnsitze ist beschlossen.

Was ist der Eigenmietwert und wie wird er berechnet?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives steuerbares Einkommen für Eigenheimbesitzer. Die Steuerbehörde schätzt eine theoretische Jahresmiete — in der Regel 60–70% der Marktmiete. Für eine Lausanner Wohnung im Wert von 800 000 CHF bedeutet das 15 000 bis 25 000 CHF fiktives Einkommen pro Jahr.

Konkret: Wenn Sie Ihr Hauptwohnsitz besitzen, schätzt die Steuerbehörde eine theoretische Jahresmiete — in der Regel 60–70% der Marktmiete. Dieser Betrag wird zu Ihrem steuerbaren Einkommen addiert. Für eine Lausanner Wohnung im Wert von 800 000 CHF kann das 15 000 bis 25 000 CHF fiktives Einkommen pro Jahr bedeuten.

Was sieht die Reform vor?

Element	Vor der Reform	Nach der Reform
Eigenmietwert Hauptwohnsitz	Steuerbar	Abgeschafft
Hypothekarzinsen	Vollständig abzugsfähig	Begrenzt (Übergangszeit)
Unterhaltskosten	Abzugsfähig (effektiv oder Pauschale)	Reduzierte Abzugsfähigkeit
Zweitwohnsitze	Eigenmietwert steuerbar	Beibehalten

Wer gewinnt, wer verliert?

Gewinner: Eigentümer mit geringer Hypothekarlast oder ohne Hypothek. Rentner, die ihre Wohnung besitzen und keine grossen Unterhaltskosten haben, profitieren besonders von der Reform.

Potenzielle Verlierer: Eigentümer mit einer neuen und hohen Hypothek, die bisher grosse Zinsen abzogen. Die Abschaffung des Eigenmietwerts geht mit einer Einschränkung der Zinsenabzugsfähigkeit einher.

Gilt die Abschaffung des Eigenmietwerts auch für Zweitwohnsitze?

Nein, die Reform betrifft ausschliesslich den Hauptwohnsitz. Wenn Sie ein Chalet im Wallis oder eine Ferienwohnung haben, bleibt der Eigenmietwert steuerbar und die Zinsen bleiben abzugsfähig — genau wie vor der Reform.

Die Reform betrifft nur den Hauptwohnsitz. Wenn Sie ein Chalet im Wallis oder eine Ferienwohnung haben, bleibt der Eigenmietwert steuerbar und die Zinsen bleiben abzugsfähig.

Was sollten Sie jetzt tun?

• Warten Sie auf die definitive Bestätigung des Inkrafttretens für Ihren Kanton
• Lassen Sie die Auswirkungen auf Ihre spezifische Situation berechnen
• Überprüfen Sie Ihre Hypothekaramortisationsstrategie (indirekt vs. direkt)

So hilft Ihnen Adminly

Adminly integriert die neuesten kantonalen Steuerregeln und führt Sie durch Ihre Steuererklärung unter Berücksichtigung des Eigenmietwerts — oder dessen Abschaffung je nach aktuellem Stand des Gesetzes in Ihrem Kanton.

Häufige Fragen

Wann wird der Eigenmietwert in der Schweiz abgeschafft?

Die Abschaffung wurde vom Bundesrat im März 2023 beschlossen. Das Inkrafttreten erfolgt schrittweise je nach Kanton. Verfolgen Sie die offiziellen Mitteilungen Ihres Kantons für den genauen Einführungstermin.

Wer ist von der Abschaffung des Eigenmietwerts betroffen?

Die Reform betrifft die 1,9 Millionen Eigentümerhaushalte in der Schweiz, die ihren Hauptwohnsitz selbst bewohnen. Das entspricht 36% der Schweizer Haushalte — einer der niedrigsten Eigentumsquoten Europas.

Gilt die Abschaffung auch für Zweitwohnsitze?

Nein, die Reform betrifft nur den Hauptwohnsitz. Ferienwohnungen und Zweitdomizile behalten ihren steuerbaren Eigenmietwert, und Hypothekarzinsen bleiben wie bisher abzugsfähig.

Welche Abzüge verlieren Eigentümer mit dieser Reform?

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verlieren Eigentümer die vollständige Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen (in der Übergangszeit begrenzt) und die Unterhaltskosten sind reduziert abzugsfähig. Als Gegenleistung entfällt das fiktive steuerbare Einkommen.

Wie bereitet man die Steuererklärung nach Abschaffung des Eigenmietwerts vor?

Nach der Reform müssen Sie keinen Eigenmietwert mehr angeben. Überprüfen Sie Ihre Hypothekaramortisationsstrategie (indirektes Amortisieren via 3a empfohlen) und berücksichtigen Sie die reduzierten Unterhaltsabzüge in Ihrer Steuerplanung.

The rental value is one of the most controversial peculiarities of the Swiss tax system. For years, homeowners have had to declare a fictitious income based on what their property would earn if rented. Good news: its abolition for primary residences has been enacted.

What is the rental value and how is it calculated?

The rental value is a fictitious taxable income assigned to owner-occupiers. The tax authority estimates a theoretical annual rent — generally 60–70% of the market rent. For an apartment in Lausanne valued at CHF 800,000, this can represent CHF 15,000–25,000 of additional fictitious income per year.

In practice, if you own your primary residence, the tax authority estimates a theoretical annual rent for your property — generally 60–70% of the market rent. This amount is added to your taxable income. For an apartment in Lausanne valued at CHF 800,000, this can represent CHF 15,000 to 25,000 of additional fictitious income per year.

What does the reform provide?

Element	Before the reform	After the reform
Rental value — primary residence	Taxable	Abolished
Mortgage interest	Fully deductible	Limited (transitional period)
Maintenance costs	Deductible (actual or flat rate)	Reduced deductibility
Secondary residences	Rental value taxable	Maintained

Who wins, who loses?

Winners: Homeowners with little or no mortgage. Retired homeowners without significant maintenance costs benefit particularly from the reform.

Potential losers: Homeowners with a large recent mortgage who were deducting significant interest. The abolition of the rental value is accompanied by a reduction in the deductibility of interest.

Does the abolition of the rental value apply to secondary residences?

No, the reform only concerns the primary residence. If you have a chalet in Valais or a holiday apartment, the rental value remains taxable and interest remains deductible — exactly as before the reform.

The reform only concerns the primary residence. If you have a chalet in Valais or a holiday apartment, the rental value remains taxable and interest remains deductible.

How to prepare your tax return after the abolition of the rental value?

After the reform takes effect, you no longer need to declare a rental value. Review your mortgage amortisation strategy (indirect amortisation via 3a becomes even more attractive), and anticipate the reduction in deductions for maintenance costs.

• Wait for definitive confirmation of the entry into force for your canton
• Have the impact on your specific situation calculated
• Review your mortgage amortisation strategy (indirect vs. direct)

How Adminly helps you

Adminly integrates the latest cantonal tax rules and guides you through your tax return taking into account the rental value — or its abolition depending on the current state of the law in your canton.

Frequently asked questions

When will the rental value be abolished in Switzerland?

The abolition was voted by the Federal Parliament in March 2023. The entry into force is planned progressively by canton. Follow your canton's official communications for the precise application date.

Who is affected by the abolition of the rental value?

The reform affects the 1.9 million owner-occupier households in Switzerland. This represents 36% of Swiss households — one of the lowest home ownership rates in Europe.

Does the abolition apply to secondary residences?

No, the reform only concerns the primary residence. Holiday homes and secondary residences retain their taxable rental value, and mortgage interest remains deductible as before.

What deductions will homeowners lose with this reform?

Homeowners lose full mortgage interest deductibility (limited in the transitional period) and maintenance cost deductions are reduced. In return, the fictitious taxable income is abolished.

How to prepare your tax return after the rental value abolition?

After the reform, you no longer declare a rental value. Review your mortgage amortisation strategy (indirect via 3a recommended) and factor the reduced maintenance deductions into your tax planning.