1 Le détail qui coince : la peinture était fraîche
On a emménagé en juin 2024. L'appartement venait d'être terminé, la peinture était encore fraîche. Aucune remise de document nous signalant qu'elle datait d'avant. Bref : tout était neuf à notre arrivée.
À la sortie, on nous présente une facture de 2'255.90 CHF : 1'555.90 pour le parquet, 700 pour la peinture. Facturés comme s'il fallait tout refaire à neuf.
Et c'est là que ça coince — parce qu'en Suisse, un principe très clair protège le locataire : la vétusté.
2 La règle en or : tu ne paies jamais le neuf pour du vieux
Le Code des obligations (art. 267 CO) dit que le locataire répond des dégâts qui dépassent l'usure normale. Mais même quand il y a un vrai dégât, il ne rembourse pas la valeur à neuf — seulement la valeur résiduelle de l'élément, calculée selon sa durée de vie.
Les associations (ASLOCA, propriétaires) utilisent une tabelle de vétusté qui fixe la durée de vie de chaque élément. Quelques exemples couramment admis :
- Peinture / papier peint : durée de vie ≈ 8 à 10 ans
- Parquet : durée de vie ≈ 15 ans (qualité moyenne)
- Moquette : durée de vie ≈ 10 ans
- Cuisine agencée : ≈ 20-25 ans selon les éléments
3 Applique-le à ma facture (et à la tienne)
Entre l'âge d'un élément et le montant qu'on te facture « à neuf ». Le calculateur applique la vétusté :
Combien tu dois vraiment ?
Estimation basée sur les durées de vie couramment admises. Les tabelles n'ont pas force de loi absolue : elles servent de référence en cas de litige. L'état des lieux d'entrée reste la preuve décisive.
4 Usure normale vs vrai dégât : la frontière
Tout ne se vaut pas. La loi distingue deux choses :
- L'usure normale (jamais à ta charge) : traces de meubles, léger jaunissement de la peinture, petites rayures superficielles, joints vieillis. C'est déjà compris dans ton loyer.
- Le dégât excessif (à ta charge, mais amorti par la vétusté) : trou non rebouché, vitre cassée, parquet profondément rayé, dommage dû à la négligence.
5 Deux droits que peu de locataires connaissent
- L'avis des défauts sous 2-3 jours ouvrables. Le bailleur doit te notifier les dommages par courrier recommandé dans les 2 à 3 jours ouvrables après l'état des lieux. Passé ce délai (pour les défauts apparents), il ne peut plus te les facturer.
- Signer ≠ obligatoire. Si tu n'es pas d'accord avec le procès-verbal, tu n'es pas obligé de le signer. Et si tu signes, tu peux ajouter la mention « ne vaut pas reconnaissance de dette » — sinon ta signature vaut acceptation des frais listés.
6 Ce que j'ai fait, concrètement
J'avais compris que la facture à neuf ne tenait pas debout — peinture et parquet quasi neufs, aucune raison de payer la remise à zéro. Mais je n'avais pas envie de me lancer dans une bataille de plusieurs semaines avec la gérance.
J'ai donc fait jouer mon assurance responsabilité civile (RC) ménage. Elle a pris en charge le dommage, et de mon côté j'ai payé la franchise : 200 CHF. Fin de l'histoire.
• C'est un vrai dégât que tu as causé → ta RC ménage peut le couvrir (tu ne paies que la franchise). C'est ce que j'ai fait.
• On te facture de l'usure ou du neuf abusif → là, ce n'est même pas à toi de payer : tu peux contester, appuyé sur la vétusté et l'état des lieux d'entrée. Pas besoin d'assurance.
Le bon réflexe dépend de ta situation — mais dans les deux cas, ne paie jamais une facture « à neuf » sans la vérifier.
✓ En résumé
Un déménagement, c'est plus qu'un carton
État des lieux, résiliation, changement d'adresse, délais légaux, caution… Chaque étape a ses pièges et ses échéances. Adminly te prépare une checklist complète et les lettres pré-remplies pour ne rien rater — ni à l'entrée, ni à la sortie.
Voir le pack Déménagement →Sources : Code des obligations (art. 256, 267, 267a CO), ASLOCA (associations de défense des locataires), tabelle de vétusté paritaire ASLOCA/SVIT, jurisprudence du Tribunal fédéral. Les durées de vie citées sont des ordres de grandeur couramment admis et n'ont pas de portée juridique absolue : en cas de litige, l'état des lieux d'entrée et l'appréciation de l'autorité de conciliation font foi. Le montant de 200 CHF correspond à une franchise d'assurance dans une situation personnelle. Cet article est un guide d'information et ne remplace pas un conseil juridique individuel ; en cas de litige, adressez-vous à l'ASLOCA ou à la commission de conciliation en matière de baux de votre canton. Adminly n'est pas un cabinet juridique.